Мнение эксперта: что происходит на рынке недвижимости Бийска

147

В Бийске, как и во всем крае, последние годы идут процессы, которые так или иначе отражаются на жизни горожан. О том, как кризис 2014 года, отток населения, снос и строительство нового жилья повлияли на рынок недвижимости в Бийске мы побеседовали с Павлом Евгеньевичем Катаровым, директором одного из старейших бийских агентств недвижимости «Атон».

— Павел Евгеньевич, как вы оцениваете рынок недвижимости Бийска, как бы вы его охарактеризовали?

— Что сегодня, что вчера, да и завтрашний день рынка недвижимости Бийска я оцениваю достаточно пессимистично. Как и во всей остальной России кроме городов-миллионников рынок находится в стагнации. Скучно.

— Это последствия кризиса 2014 года? От чего вообще зависит рынок недвижимости в Бийске?

— В 2014 году обрушился рубль и упали цены на нефть, но это не кризис, это результат определенных экономических и геополитических решений. Падение рынка недвижимости в Бийске началось в 2008 году, с тех пор оживление происходило только в связи с появлением каких-либо государственных программ.

Первый всплеск – ветеранские сертификаты на 65-летие Победы. Тогда на город пришло около 120 сертификатов, и это очень приподняло рынок. Также рынок приподнимала программа для молодых семей. В самые сытые годы молодым семьям выдавали до 100 сертификатов в год, это, соответственно, поднимало цены на недвижимость. На начало 2017 года очень хорошо сработали 2 программы: материнский капитал и понижение ставок на ипотеку. Если с 2010 по 2016 год рынок активно двигался при помощи материнского сертификата, то в конце 2016 и весь 2017 год рынок динамично реагировал на понижение ставок по ипотеке, которое происходило не только по инициативе государства, но и с подачи банков. Президент в конце прошлого года предложил запустить программу субсидирования ипотечных кредитов для граждан, в семьях которых до 2022 года появится второй или третий ребенок. Программа хорошая, нужная, но софинансирование возможно при соблюдении достаточно большого количество условий. Времена, когда давали ипотеку всем, сколько хочешь и под что угодно, прошли.

— Какое жилье в городе пользуется сегодня наибольшим спросом?

— Какое пользовалось спросом, такое и пользуется. В процентном соотношении ни за 5, ни за 10, ни за 20 лет ничего не изменилось. Если в 90-х была одна тенденция, когда у начинающих предпринимателей шло быстрое накопление капитала, при нашем невысоком выборе жилья спросом пользовались 2-3-х комнатные квартиры улучшенной планировки. На сегодняшний день спросом пользуются 1-2-х комнатные хрущевки. Что касается домов, всегда и везде кроме состоятельных городов, — это достаточно штучное, индивидуальное дело. Это не рынок. Мы в «Атоне» в год продаем 1-2 дома, 1-2 коттеджа — в 2-3 года.

— Какие районы города наиболее привлекательны?

— Годами ничего не меняется в этом плане. Это 23-й микрорайон, он был востребован, есть и, думаю, еще долго будет на первом месте, в том числе по стоимости жилья. Затем идут район табачной фабрики, АБ, вокзал, Приобье и далее уже на любителя. Еще бы выделил, так называемые, ближние «котельщики» — улицы Петрова и Шадрина, и дальние — за речкой.

— Павел Евгеньевич, по последним данным Алтайкрайстата, убыль населения края за последний год составила 7000 человек. Отток населения из Алтайского края влияет на рынок недвижимости?

— Думаю, что нет. Ни меньше, ни больше недвижимости продавать не стали. Количество предложений как превышало, по моим оценкам, спрос в пять раз, так и превышает.

— При это люди жалуются, что не могут купить нормальную квартиру. Выходит, конкуренция есть, но продавцы цены не снижают?

-Люди жалуются потому, что у них нет денег на нормальную квартиру. Борьба и единство противоположностей в чистом виде: низы не могут купить, а верхи не хотят продавать по рыночной цене. Значит, им не к спеху.

— Если у человека есть квартира, которой он не пользуется, продавать ему ее или сдавать?

— Если вам нужны деньги — продавайте. Есть возможность содержать квартиру на перспективу – содержите. Но есть ли смысл оплачивать лишнюю коммуналку и налоги? Подъем цен если и будет, то, думаю, не ранее, чем года через три. Поэтому выжидать подъема цены нет смысла.

Если деньги не нужны, квартиру, конечно, можно сдавать. Но всегда помните — я это всегда говорил и буду говорить — что квартиранты – это на 80-85% крайне неблагодарная публика. Об этом говорит мой 26-летний опыт. В лучшем случае они не заплатят вам за месяц-два и съедут, в худшем случае они не заплатят, свернут линолеум, вывезут плиту, краны, смесители и все, что можно снять. В сдаваемую квартиру нужно ходить и проверять хотя бы раз в неделю. Знакомые или незнакомые квартиранты – значения не имеет. Я сам за 4 года так и не нашел надежных квартирантов.

— Поговорим о новостройках, которые построили в городе по программе переселения из ветхого и аварийного жилья. Как появление новостроек отразилось на рынке недвижимости? Продают ли эти квартиры? Какова стоимость квартиры в новом доме?

— В самом начале программы был всплеск продаж этих квартир. Тогда вместе с другими переселенцами квартиры получали крайне деклассированные граждане, которые не привыкли жить в благоустроенном жилье. Квартиры активно продавались и за дешево.

На цены если и повлиял ввод нового жилья, то незначительно. Ведь в среднем около 80% жилплощади предназначалось для переселенцев, на рынок вышло только 15-20% квартир.

Что касается стоимости жилья в новых домах, то продать квартиру выше, чем у застройщика нереально. А он продает по цене от 30 до 35 тысяч за квадратный метр, столько же в среднем стоит квартира в хрущевке. В новостройках, как правило, одно достоинство – это возраст, но для недвижимости возраст не имеет решающего значения, главное, чтобы дом был сухой, теплый, а не таким, где грунтовые воды приходят регулярно в подвал.

— Павел Евгеньевич, а что происходит с риэлтерским бизнесом в Бийске? В моем понимании, количество агентств должно сокращаться, а как на самом деле?

-Количество агентств, действительно, уменьшилось. Если просмотреть объявления о недвижимости трехлетней давности и от сегодняшнего числа, видно, что сегодня рекламируется 2 агентства, а три года назад штук 15 было. Визуально их количество уменьшилось в 5-7 раз, по факту — раза в три. Этот бизнес видоизменяется, я думаю, что в том виде, в котором он сейчас существует, он умрет через 5-7 лет. В Екатеринбурге поставили памятник реэлтору, который сидит на лавочке, у него в одной руке телефон, в другой – планшет, вот и все что нужно.

— Какое, на ваш взгляд, соотношение между теми, кто предпочитает купить или продать недвижимость в Бийске с помощью агентства, и теми, кто делает это самостоятельно? Какие сегодня существуют риски для тех, кто занимается куплей-продажей самостоятельно?

— Сейчас в Бийске 70% людей обращаются в агентство, в то время как в Новосибирске, например, все наоборот. Риски что в 90-х гг., что в наши дни остались те же, один в один. Это недобросовестность сторон и мошенничество. Однако количество таких случаев уменьшилось в десятки раз, во-первых, государство ввело дополнительные меры безопасности, а во-вторых, для криминала данный рынок перестал быть интересным. Если действовать самостоятельно, можно, например, остаться с долгами по коммуналке, потому что вы о них можете просто не узнать, т.к. в каком-нибудь 2014 году была другая управляющая компания. Продать и купить квартиру — было и есть заметно сложнее, чем купить женские колготки. Мужчины, зачастую, рассматривают блесну за 150 рублей, а женщины — колготки внимательнее, чем квартиру за 2 миллиона, это меня до сих пор поражает.

Поделиться в социальных сетях:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *